Tulum Crisis Protest Jaguar Park
Tulum in Crisis: Tourism in Decline, Restricted Beaches, and a Collapsing Real Estate Market
Text & Translation by Moises JH
TULUM, Q. Roo.— After years of explosive growth and international fame as a bohemian luxury destination, Tulum is now facing a deep crisis. Residents, business owners, and tourism service providers have announced that on Sunday, August 31, they will block access to the Tulum Archaeological Zone in protest against the breach of agreements with Grupo Mundo Maya (GAFSACOMM), the company that manages the Jaguar Park.
The frustration stems from the fact that, although residents and accredited citizens are supposed to have free access on paper, in practice many report restrictions and excessive charges that limit their right to enjoy the beaches and natural areas. “We are tired of this situation that does not benefit the community, the workers, or the small businesses that survive on tourism,” the organizers expressed in community chats.
Mayor Diego Castañón Trejo also joined the discontent:
“If you live in one of the world’s top tourist destinations and they don’t let you into the beach, it’s only logical to protest. I have to look out for the citizens; it’s my responsibility. Of course, I will seek dialogue with the company, but if they don’t listen, we have to unite.”
Voices from the Community
Residents’ testimonies confirm that the problem is not just beach access but also a domino effect that has severely hurt tourism and employment.
A local boating cooperative member explained that since the Jaguar Park project began, activity in marine tours has plummeted:
“Before, 18 boats were working in the cooperative; now only 5 go out daily. Operations fell to 20% or 30%. It’s not enough to pay employees. We’re doing very badly.”
Another tourism service provider criticized the mistreatment of visitors and unjustified charges:
“A driver from Playa del Carmen came to drop off tourists, and they wanted to charge him just for entering to drop them off. The tourists ended up leaving for a cenote instead. Before, they would walk out of the archaeological zone and head toward restaurants, taxis, and small businesses… today many of those are going bankrupt.”
On social media, a third resident highlighted the contradictions in the local market: abusive prices for basic services while tourism is in decline.
“A taco in the hotel zone costs 75 pesos (≈4 USD). Renting a commercial space goes from 25,000 pesos (≈1,350 USD) to 100,000 pesos (≈5,400 USD) a month. They’d rather leave them empty than lower the price. National tourists won’t be convinced with rates like that.”
This resident also pointed to the real estate crisis, where residential rents have reached inaccessible levels. Rental examples range from simple rooms with tin roofs, a fan, and no furniture, priced at 4,000 pesos (≈216 USD), to medium-sized studios at 4,500 pesos (≈243 USD). These prices, aimed primarily at workers earning close to the minimum wage, are disproportionate when compared to the quality of the spaces. In contrast, commercial premises in busy areas can exceed 100,000 pesos (≈5,405 USD) per month.
Real Estate Boom and Bust
During the pandemic, Tulum experienced an unprecedented boom. In 2020 and 2021, more than 1,000 vertical housing units were sold per quarter, attracting foreign investors and digital nomads. The boom resulted in over 400 active projects and average prices of 4.5 million pesos (≈243,000 USD) per property.
Today, the picture is very different. Sales of new housing have dropped between 32% and 35%, with more than 10,000 units now on resale. Vacation rental occupancy has steadily declined and remains below 50%.
According to consultancy firm Tinsa, in 2025 average prices for horizontal residences hover around 5.3 million pesos (≈286,000 USD), while apartments average 5 million pesos (≈270,000 USD). The price hike, however, contrasts with an oversaturated market with low turnover.
The price per square meter rose from 27,701 pesos (≈1,497 USD) in 2021 to 42,863 pesos (≈2,316 USD) in 2025 for houses, and from 64,621 pesos (≈3,493 USD) to 74,729 pesos (≈4,041 USD) for apartments.
At the same time, home sizes have shrunk: from 125 m² in 2015 to just 82 m² in 2024. Thus, while average monthly rent went from 25,897 pesos (≈1,400 USD) in 2020 to 25,509 pesos (≈1,380 USD) in 2024, the habitable space continues to shrink.
Collapsed Services and Soaring Prices
The growth was not matched by improvements in infrastructure. In much of the municipality, there is no sewage system, forcing the use of septic tanks that contaminate underground rivers and reach the sea. The electrical grid is deficient, and the main road collapses during peak seasons.
To these problems is added the sargassum, which every year blankets the beaches and affects both the ecosystem and the visitor experience. For many specialists, this factor is now more decisive in Tulum’s loss of tourist appeal than in other destinations such as Los Cabos or Riviera Nayarit, which do not face the phenomenon with the same intensity.
The rising cost of daily life also weighs heavily. Testimonies point to abuses in transportation and the restaurant sector. Taxis, for example, charge up to 50 pesos (≈2.70 USD) for trips of less than two kilometers, a steep price for local residents. However, for tourists, the same short rides can cost between 30 and 60 dollars (≈555 to 1,110 pesos). Similarly, some restaurants have set prices that are uncompetitive compared to other Caribbean destinations, creating negative perceptions among both visitors and locals.
An Uncertain Future
Tulum’s slowdown is not due only to internal factors. The economy and politics of the United States—its main source of tourists and real estate investment—also play a role. The decline in digital nomads, along with global tensions, has slowed the flow of capital into vacation rental developments.
While Cancún maintains relative stability and Playa del Carmen is beginning to regain momentum, Tulum faces a critical juncture:
- A contracting real estate market.
- A local economy hurt by access restrictions.
- Public services stretched to their limits.
- Growing social discontent.
For residents, the situation is summed up in a phrase often repeated in testimonies: “We’ve killed the goose that laid the golden eggs.”
The challenge, they agree, is not to stop investment or reject environmental conservation, but rather to strike a balancethat restores what once set this destination apart: free beaches, fair prices, and a community that thrives from tourism without being excluded from it.
Tulum en Crisis: Turismo en Declive, Playas Restringidas y un Mercado Inmobiliario en Colapso
Text & Translation by Moises JH
TULUM, Q. Roo.— Tras años de crecimiento explosivo y fama internacional como destino bohemio de lujo, Tulum enfrenta ahora una profunda crisis. Residentes, comerciantes y prestadores de servicios turísticos anunciaron que el domingo 31 de agosto bloquearán el acceso a la Zona Arqueológica de Tulum en protesta por el incumplimiento de los acuerdos con Grupo Mundo Maya (GAFSACOMM), la empresa que administra el Parque Jaguar.
La frustración radica en que, si bien en teoría los residentes y ciudadanos acreditados tienen libre acceso, en la práctica muchos denuncian restricciones y cobros excesivos que limitan su derecho a disfrutar de las playas y áreas naturales. “Estamos cansados de esta situación que no beneficia a la comunidad, ni a los trabajadores, ni a los pequeños negocios que sobreviven del turismo”, expresaron los organizadores en charlas comunitarias.
El alcalde Diego Castañón Trejo también se sumó al descontento:
“Si vives en uno de los principales destinos turísticos del mundo y no te dejan entrar a la playa, es lógico protestar. Tengo que velar por los ciudadanos; es mi responsabilidad. Por supuesto, buscaré el diálogo con la empresa, pero si no me escuchan, tenemos que unirnos”.
Voces de la comunidad
Los testimonios de los residentes confirman que el problema no es solo el acceso a la playa, sino también un efecto dominó que ha perjudicado gravemente el turismo y el empleo.
Un miembro de una cooperativa náutica local explicó que desde que comenzó el proyecto del Parque Jaguar, la actividad de las excursiones marinas se ha desplomado:
“Antes, 18 embarcaciones trabajaban en la cooperativa; ahora solo salen 5 al día. Las operaciones cayeron al 20% o 30%. No alcanza para pagar a los empleados. Nos va muy mal”.
Otro proveedor de servicios turísticos criticó el maltrato a los visitantes y los cobros injustificados:
“Un conductor de Playa del Carmen vino a dejar turistas y querían cobrarle solo por entrar. Los turistas terminaron yéndose a un cenote. Antes, salían de la zona arqueológica y se dirigían a restaurantes, taxis y pequeños negocios… hoy muchos de ellos están en quiebra”.
En redes sociales, un tercer residente destacó las contradicciones del mercado local precios abusivos en servicios básicos mientras el turismo está en declive:
“Un taco en la zona hotelera cuesta 75 pesos (≈4 USD). Alquilar un local comercial va desde 25,000 pesos (≈1,350 USD) hasta 100,000 pesos (≈5,400 USD) al mes. Prefieren dejarlos vacíos que bajar el precio. Los turistas nacionales no se convencerán con tarifas así”.
Este residente también señaló la crisis inmobiliaria, donde las rentas residenciales han alcanzado niveles inaccesibles. Los ejemplos de alquileres varían desde habitaciones sencillas con techo de lámina, ventilador y sin muebles, con precios de 4,000 pesos (≈216 USD), hasta estudios medianos de 4,500 pesos (≈243 USD). Estos precios, dirigidos principalmente a trabajadores que ganan cerca del salario mínimo, son desproporcionados en comparación con la calidad de los espacios. En contraste, los locales comerciales en zonas concurridas pueden superar los 100,000 pesos (≈5,405 USD) al mes.
Auge y caída del mercado inmobiliario
Durante la pandemia, Tulum experimentó un auge sin precedentes. En 2020 y 2021, se vendieron más de 1,000 unidades de vivienda vertical por trimestre, atrayendo a inversionistas extranjeros y nómadas digitales. Este auge resultó en más de 400 proyectos activos y precios promedio de 4.5 millones de pesos (≈243,000 USD) por propiedad.
Hoy, el panorama es muy diferente. Las ventas de vivienda nueva han caído entre un 32% y un 35%, con más de 10,000 unidades actualmente en reventa. La ocupación de alquileres vacacionales ha disminuido de forma constante y se mantiene por debajo del 50%.
Según la consultora Tinsa, en 2025 el precio promedio de las viviendas horizontales ronda los 5.3 millones de pesos (≈286,000 USD), mientras que el de los departamentos ronda los 5 millones de pesos (≈270,000 USD). Sin embargo, el aumento de precios contrasta con un mercado sobresaturado y con baja rotación.
El precio por metro cuadrado aumentó de 27,701 pesos (≈1,497 USD) en 2021 a 42,863 pesos (≈2,316 USD) en 2025 para las casas, y de 64,621 pesos (≈3,493 USD) a 74,729 pesos (≈4,041 USD) para los departamentos. Al mismo tiempo, el tamaño de las viviendas se ha reducido: de 125 m² en 2015 a tan solo 82 m² en 2024. Así, mientras que la renta mensual promedio pasó de 25,897 pesos (≈1,400 USD) en 2020 a 25,509 pesos (≈1,380 USD) en 2024, el espacio habitable continúa reduciéndose.
Servicios colapsados y precios altísimos
El crecimiento no se vio acompañado de mejoras en la infraestructura. En gran parte del municipio, no existe sistema de alcantarillado, lo que obliga al uso de fosas sépticas que contaminan ríos subterráneos y llegan al mar. La red eléctrica es deficiente y la carretera principal colapsa durante la temporada alta.
A estos problemas se suma el sargazo, que cada año cubre las playas y afecta tanto el ecosistema como la experiencia del visitante. Para muchos especialistas, este factor es ahora más decisivo en la pérdida de atractivo turístico de Tulum que en otros destinos como Los Cabos o Riviera Nayarit, que no enfrentan el fenómeno con la misma intensidad.
El aumento del costo de la vida diaria también tiene un gran peso. Los testimonios señalan abusos en el transporte y el sector restaurantero. Los taxis, por ejemplo, cobran hasta 50 pesos (≈2.70 USD) por viajes de menos de dos kilómetros, un precio muy elevado para los residentes locales. Sin embargo, para los turistas, los mismos viajes cortos pueden costar entre 30 y 60 dólares (≈555 a 1110 pesos). De igual manera, algunos restaurantes han establecido precios poco competitivos en comparación con otros destinos del Caribe, lo que genera una percepción negativa tanto entre visitantes como entre locales.
Un Futuro Incierto
La desaceleración de Tulum no se debe solo a factores internos. La economía y la política de Estados Unidos, su principal fuente de turistas e inversión inmobiliaria, también influyen. El declive de los nómadas digitales, junto con las tensiones globales, ha frenado el flujo de capital hacia los desarrollos de alquileres vacacionales.
Mientras Cancún mantiene una relativa estabilidad y Playa del Carmen comienza a recuperar impulso, Tulum enfrenta una coyuntura crítica:
- Un mercado inmobiliario en contracción.
- Una economía local afectada por las restricciones de acceso.
- Servicios públicos al límite de sus posibilidades.
- Creciente descontento social.
Para los residentes, la situación se resume en una frase que se repite a menudo en los testimonios: “Hemos matado a la gallina de los huevos de oro”.
El reto, coinciden, no es detener la inversión ni rechazar la conservación del medio ambiente, sino lograr un equilibrio que restaure lo que alguna vez distinguió a este destino: playas gratuitas, precios justos y una comunidad que prospera gracias al turismo sin verse excluida de él.
Antonio Lopez .Bachelor of Communication Sciences and Techniques with 13 years of experience in the media.
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